L'investissement locatif

Vous misez sur la pierre et plus précisément sur l'immobilier résidentiel locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ? Vous avez raison. Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.


Investir durablement


Vous allez acheter un bien durable appelé à prendre de la valeur au fil du temps, vous encaisserez des loyers qui viendront arrondir vos fins de mois, vous pourrez bénéficier d'avantages fiscaux et vous profiterez d'un rendement locatif attractif.
Cependant, votre investissement immobilier, comme tous les placements, ne doit pas s'improviser. C'est une affaire sérieuse, qui impacte vos finances et votre patrimoine. C’est un investissement qui peut s’avérer très rentable si l’on fait attention à tous les détails. Gardez en tête que cela prendra plus de temps car c’est un projet particulier et qu’il demande au début une bonne implication personnelle.


Pourquoi investir


envie d’avoir un patrimoine immobilier, de préparer sa retraite ou d’avoir des revenus passifs ?
Vous pouvez décider d’un investissement locatif afin d’augmenter vos revenus. Entre la défiscalisation et le rendement d’un tel placement, vous pourrez, selon le calcul et l’emplacement du bien immeuble, vous assurer un revenu mensuel intéressant.
Vous pouvez opter pour ce choix afin de bénéficier de défiscalisation comme les nombreuses lois qui se sont succédé le proposent : loi Scellier, loi Duflot, LMNP dans l'ancien pour n’en citer que les plus récentes.
Ce placement peut aussi vous assurer un capital retraite, dans quelques années, qui vous permettra de compléter des revenus par ailleurs amoindris.
Enfin, pensez également à la partie transmission de patrimoine, que ce soit à un conjoint ou à des enfants, pour les aider dans leur vie et leur garantir un capital que vous avez su protéger. D’autant que la plus-value sur ce genre de bien peut se révéler très intéressante si le choix de l’emplacement a été mûrement réfléchi.

Les risques et les solutions


Bien sûr, certains risques existent, mais le moyen de les éviter aussi. Le risque de vacance au niveau des loyers, par exemple, que vous pouvez prévenir avec une assurance Loyers Impayés. Ou le risque de ne pas avoir terminé les remboursements lors de votre décès, mais, là encore, une assurance décès-invalidité couvrira ce danger.
Investir dans du locatif demande donc à être bien pensé, bien préparé, et peut alors, se montrer l’investissement certainement le plus productif.

Défiscalisation


L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.
>> L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit. Différents programmes d'investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

Opter pour un investissement locatif permet d’accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable. À condition de faire les bons choix.

Comment investir correctement


Bien étudier son projet avant d'investir dans l'immobilier
Ne vous lancez pas tête baissée dans une opération improvisée au risque de subir quelques difficultés (difficultés pour louer, nécessité de revoir le loyer à la baisse d'où une perte de rentabilité et un impact sur le plan de financement, etc.). Votre priorité : bien vous informer. Vous vous pencherez sur le type de logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier les détails fonctionnels.

Commencez par la définition de vos objectifs. L'idée, est de savoir ce que vous comptez faire de votre investissement. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement, ni la même adresse que si vous désirez reprendre la maison ou l'appartement pour y vivre ou y loger vos enfants dans quelques années.
N'oubliez pas les aspects patrimoniaux de votre investissement. Penchez-vous notamment sur le régime juridique de l'achat si vous investissez en couple. N'oubliez pas les questions liées à la transmission du patrimoine (droits de succession notamment) si vous comptez donner le bien à vos enfants ou petits-enfants.

La bonne stratégie pour un bon investissement
Investir dans l'immobilier, c'est se poser les bonnes questions : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d'ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d'y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?
C'est en fonction des réponses à ces questions que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l'emplacement et le type de logement. Vous pourrez alors vous pencher sur une recherche active de logement. & voici ce qu’il reste à savoir

1. Sélectionnez un secteur géographique porteur et étudiez le marché


Dans tous les cas, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. Intéressez-vous au marché immobilier local (demande locative, revente et potentiel de plus-value). Avant d’acheter un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités pour pouvoir le proposer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.
Consultez les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. De plus, prenez en compte le bassin d’emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie pour louer votre bien.
Si vous désirez y habiter d'ici une dizaine d'années pour votre retraite, vous le sélectionnerez comme s'il s'agissait de votre résidence principale. Vous pourrez par exemple investir dans une ville recherchée du littoral. Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire.

>> Pensez toujours à la revente. Si vous remettez le bien sur le marché, il doit trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une bonne adresse. C'est un critère essentiel, dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n'a rien d'évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre.

Attention : dans certaines communes moyennes, beaucoup de logements neufs ont été bâtis à l'époque de la défiscalisation Robien. L'offre locative y est supérieure à la demande et les loyers restent peu attractifs. Passez au crible le marché locatif de la ville choisie. Renseignez-vous sur l'état de l'offre et de la demande, sur le niveau et l'évolution des loyers. Jetez un oeil sur les projets d'immobilier de bureau ou de zones d'activité, qui drainent des salariés donc des locataires potentiels.

2.Dans quel type de logement investir ?


Principe de base de l'investissement immobilier locatif, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré mais le risque est plus élevé : vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires avec des remises en état à la clé. Pour les grandes surfaces, c'est exactement l'inverse. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Après, tout est question de choix personnel mais aussi de moyens financiers.

3. Le financement


Immobilier locatif : neuf ou ancien ?
Sur le marché, vous trouverez deux grandes familles de biens : le neuf et l'ancien. Le premier est en général 20 à 30 % plus cher que le second. Mais en termes de loyers, la différence n'est pas aussi importante. En clair : le neuf rapporte moins que l'ancien. Un écueil compensé par d'importants avantages fiscaux comme le dispositif Pinel (réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% du prix du logement sur six, neuf ou douze ans) et par des charges moins élevées.
>> Vous pouvez vous pencher sur des placements alternatifs comme les biens à rénover, les places de parking, voire les murs de boutique

Effort d'épargne.
Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu'en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l'apport personnel dans l'opération.

Payez à crédit.
Gros avantage de l'immobilier locatif : il vous permet d'acquérir un important patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d'un actif qu'il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire.

Déductions fiscales et financement.
Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité aussi bien en location vide (déficit foncier) qu'en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux. Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l'échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l'argent au pot.

Avec ou sans apport personnel ?
Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d'épargne en plaçant de l'apport personnel dans l'opération. La banque vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d'intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements ce qui sera plus confortable pour vos finances. Attention, si vous comptez élargir votre parc locatif, pensez à ne pas utiliser l’entièreté de votre épargne afin de permettre un prochain investissement.

Jouer sur la durée.
Autre possibilité : allonger la durée de remboursement. Vous réduirez les mensualités à capital emprunté équivalent, ce qui là encore diminuera, voire supprimera, votre effort d'épargne. Les intérêts étant plus élevés, vous déduirez davantage. Prenez votre âge en compte : emprunter sur 25 ans à 50 ans lorsque l'on souhaite partir à la retraite à 65 ans n'a guère d'intérêt. Si vous en avez les moyens, vous pouvez payer cash votre investissement locatif. Vous ne déduirez pas les intérêts d'emprunt mais vous encaisserez l'intégralité des loyers dès le premier mois de location.

Pour bien mesurer les tenants et les aboutissants du financement, faites réaliser des simulations par votre courtier


4. A qui louer ?


Votre projet doit également prendre en compte le « type » de locataires que vous souhaitez. Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués. Pour une famille, vous miserez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle. Dans les deux cas, l’adresse doit cadrer avec les besoins de vos locataires. Pour une famille, la proximité des crèches et des écoles est la bienvenue.
Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le propriétaire doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.
Ces derniers devront représenter au moins trois fois le montant du loyer. N'oubliez pas que votre locataire doit continuer à vivre une fois son dû acquitté ! Pour sécuriser la location, vous pouvez lui demander un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer ou une caution solidaire. Un tiers se portera alors garant du paiement des loyers.

5. Erreurs fréquentes


A. Attendre l’affaire du siècle.
Vous visitez énormément de biens immobiliers mais vous n’achetez jamais, soit parce que ce que vous recherchez n’existe pas, vous n’êtes pas réaliste, soit parce que vous voulez l'affaire du siècle.
Si vous souhaitez avoir un patrimoine immobilier, vous ne pouvez pas avoir juste l’affaire du siècle, il faut que vous fassiez de bonnes rentabilités, il faut que vous soyez dans la moyenne supérieure du marché en termes de rentabilité.

B. Se tromper d’objectif.
Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. Ne considérez pas cet investissement comme vous pourriez considérer votre résidence principale. Trop d’affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'acheter, pour vous rendre compte par vous-même de la situation du bien et des commodités alentours !

C. Mettre tout son apport personnel pour investir.
Il y a deux cas de figures :
• Les investisseurs qui préfèrent mettre l’entièreté de leur apport en se disant que s’il y a moins de crédits, il sera étalé sur moins longtemps.
• L’établissement bancaire qui vous demandera de mettre tout votre apport personnel.
Dans la mesure du possible, ce n’est pas forcément conseillé. Car si vous souhaitez vous lancer dans d’autres projets d’investissements vous n’aurez plus de marges. Il faut arbitrer : mettre de l’apport mais le moins possible.

D. Voir trop grand et ne pas diversifier ses investissements
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N’oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.
En matière d'investissement immobilier, rappelez-vous que la plus-value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien acheter !

E. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation
Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d’étudier les taux d’intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l’investissement adapté en prenant compte des aléas possibles (notamment dans l’investissement dans l’ancien, des travaux sont souvent à prévoir).




6. Toujours bon à savoir



>> Le loyer est fixé librement entre les parties, en location vide comme en location meublée.
Pour évaluer le vôtre, vous pouvez vous baser sur des annonces immobilières pour des biens similaires. Restez raisonnable dans votre évaluation : vous trouverez plus facilement votre locataire et vous le fidéliserez.
Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque participant.

>> En ce qui concerne les charges, en tant que propriétaire, vous ne paierez que celles relatives à la possession du bien (taxe foncière, gros travaux, etc.). Le locataire s'acquittera des charges récupérables, qui concernent l'usage du logement (taxe d'habitation, menues réparations, etc.).

Souscrivez une garantie
La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre investissement.
Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque logement que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter pour une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs (susceptible de couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement, et les détériorations jusqu’à 7 700 €). Adressez-vous à un courtier en assurances et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers.

Conclusion


L'investissement locatif est une étape importante dans l’élaboration d’un patrimoine. Cependant il faut veiller à ce que les bons choix soient fait tout au long de celui-ci afin de garantir sa rentabilité. Ainsi, l'investissement locatif sera pour vous un complément de revenu garanti.
Votre courtier en financement et là pour vous accompagner dans votre projet, vous conseiller durant son élaboration. Il vous apportera un conseil neutre et objectif qui défende vos intérêts.
L’avantage de passer avec un courtier AKOR2PRÊT est que cela vous assure un accès à tous les programmes possibles et pas seulement à une liste limitée. N’oubliez pas également que votre rendez-vous de présentation de projet est gratuit et sans engagement.

le groupe Akor2pret

Société de courtage en prêt immobilier, travaux et assurances basé à Cambrai (Nord, 59).

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