Taux bas des crédits immo : le revers de la médaille

Le contexte de baisse des taux ravit bon nombre de particuliers, pour lesquels le moment est opportun pour s’endetter. D’autres, en revanche, se voient refuser leur demande crédit, à cause d’un mécanisme méconnu, pourtant censé les protéger ...


La baisse surprise des taux d’emprunt annoncée ravie bon nombres de particuliers, depuis le début de l’année. Le mois dernier, la réception des plaquettes tarifaires des établissements prêteurs annonçaient par exemple des taux de 1,25% et 1,60% sur 20 ans (hors assurance), avant négociation. Une tendance qui devrait d’ailleurs se poursuivre dans les mois à venir, si on en croit leurs projections.
Une nouvelle qui pourrait se montrer très intéressante… Mais pas pour tout le monde. Si la baisse des taux ouvre assurément l’accès au crédit à un certain nombre de ménages… elle exclut paradoxalement d’autres emprunteurs.

Le taux d'usure


En effet, cette chute des taux d’emprunt s’accompagne de celle des taux d’usure. Les taux d’usure correspondent aux seuils maximum au-delà desquels il est interdit de prêter. Ils correspondent précisément aux TAEG (Taux annuel effectif global) plafonds auxquels les banques peuvent prêter, selon les durées d’emprunt. Sachant que le TAEG inclut le taux nominal du crédit, mais aussi l’assurance de celui-ci, ainsi que les frais de garantie, les éventuels frais de dossier, etc.

Censés protéger les emprunteurs, ces seuils peuvent ainsi vite devenir un frein à l’achat. Car ils sont calculés sur la base de l’ensemble des offres de financement accordées par les banques, sur les 3 derniers mois. Dans un contexte de baisse de taux, ils baissent donc mécaniquement.
Au 1er avril, le taux d’usure des crédits à taux fixe inférieurs à 10 ans s’élève à 2,73%. Soit une baisse de 0,06% par rapport au 1er janvier. Sur 20 ans et plus, le taux d’usure a lui aussi reculé de 0,05%, après une baisse de 0,07% au trimestre précédent. “Au total, celui-ci a baissé de 0,40% depuis janvier 2018, alors même que les taux nominaux moyens n’ont baissé que de 0,15%”, observe Virginie Deregnaucourt, Responsable d'agence AKOR2PRÊT.

Certains encouragés, d'autres freinés


Problème : si le taux d’usure est donc calculé en fonction de la durée du prêt, il reste le même pour tout le monde, quel que soit le profil de l'emprunteur.
Car si vous possédez un profil quelque peu atypique, votre banquier pourrait peut-être vous proposer un taux nominal intéressant mais au moment de calculer et d'intéfrer l'assurance de prêt, son TAEG dépassera ces taux d'usures historiquement bas, du fait des surprimes qui lui sont appliquées.

Que ce fait, si vous êtes un seniors, une personne avec des problèmes de santé, exerçant un métier à risques ou un jeune couple sans apport, votre demande de financement pourra se voir refusée. “On arrive dans une situation ou seules les personnes pas trop âgées et en bonne santé peuvent se constituer un patrimoine et bénéficier des taux bas, regrette Didier Marchand, courtier en financement. Si vous ne rentrez pas dans les clous, vous êtes confronté au taux d’usure et la banque refuse votre demande de crédit”.

Profitez de cette période pour négocier


Cet effet pervers concernerait de la même façon les bénéficiaires de prêts aidés, mais aussi les ménages souhaitant emprunter de faibles montants sur de courtes durées. Nos courtiers Akor2prêt souhaite alerter, arguant que ce travers est loin d’être un phénomène sans conséquence. “Si les taux nominaux venaient à remonter, au début de l’été par exemple, l’effet ciseau serait terrible, prévient Benjamin Lalisse, Co-dirigeant de l'entreprise. Car les taux d’usure seraient calés sur les taux d’emprunt actuels et ils mettraient un certain temps à remonter. Excluant donc encore davantage de ménages”. D’autant que les taux d’usure sont calculés sur la base des offres de financement effectivement acceptées par les banques. Les profils qui auraient pu faire remonter la moyenne des taux se faisant retoquer, l’usure reste au plus bas.

Faire appel à votre courtier est donc plus que jamais nécessaire afin de pouvoir défendre votre dossier, vous accompagner dans le montage du dossier de financement et recueillir ses conseils de professionnel en financement.

le groupe Akor2pret

Société de courtage en prêt immobilier, travaux et assurances basé à Cambrai (Nord, 59).

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