Les propositions du Haut Conseil de Stabilité Financière face à la baisse des taux immobiliers

Le Haut Conseil de stabilité financière émet des propositions choc. Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Le financement du logement va-t-il devenir plus difficile ?


Pour Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, les récentes recommandations du Haut conseil des stabilité financière (HCSF) enjoignant les banques à resserrer leurs conditions de crédit sont bienvenues... afin d'éviter un retournement brutal du marché.

Des taux très, voire trop bas, des banques qui cassent leurs tarifs pour séduire de nouveaux clients, des durées d’emprunt qui s’allongent, des particuliers qui voient leurs taux d’effort dépasser la limite de 33 % des revenus… Pour le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le financement de l’immobilier résidentiel s’emballe. Un risque de crédit qui, selon cette institution du ministère des Finances, fragilise à la fois les banques (leurs marges sur les prêts au logement s’amenuisent) et les particuliers (un retournement de la conjoncture économique les expose à un défaut de remboursement).

Les chiffres chocs du crédit. Ce qui inquiète avant tout cette haute autorité est que le bond de l’octroi des prêts immobiliers (+ 6,7% en octobre !) avec 24 milliards d’euros distribués, c'est que cela engendre une croissance qui s’accompagne d’une « dégradation progressive mais continue des conditions d’octroi » pointe le HCSF. D’après lui, la rentabilité des crédits immobiliers, pour les banques, est devenue trop faible. Or l’intérêt des prêteurs, c’est de séduire de nouveaux clients grâce au crédit immobilier pour générer du chiffre et de la marge. Quitte à lâcher du lest sur les taux d’intérêt, la durée et le taux d’effort. Quitte à inquiéter le HCSF.

Les conditions vont-elles changer pour les emprunteurs ?


Un financement moins facile ?
À la suite d’une réunion du 12 décembre 2019, il recommande aux banques « après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies », comme il l’explique dans son communiqué. Des bonnes pratiques qui ne sont ni révolutionnaires, ni contraignantes. Il s’agit de compter sur la bonne volonté des uns et des autres pour revenir vers des critères plus classiques et donc éviter ces dérives sources de risques.

Un taux d’effort résonné
Dans les demandes du HCSF il y avait également un encadrement plus rigoureux du taux d’effort.
Le taux d’effort médian (la part des sommes consacrées à rembourser leur crédit immobilier dans le revenu net total des emprunteurs) avoisine les 30%. Soit un taux bien inférieur aux 33% exigés par les autorités. Il est même en baisse depuis juin dernier où le taux d’endettement des Français était de 30,3% à l’époque.

Il arrive toutefois que ce seuil de 33% soit dépassé. Ainsi, toujours selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), ce taux est supérieur à 35% pour 28,4% des emprunteurs immobiliers. Un score qui inquiète les autorités. Et ce, d’autant plus qu’il a progressé de 5 points depuis cinq ans. «Il s’agit d’emprunteurs aux revenus élevés (à partir de 4000 euros par mois) et/ou ayant une bonne capacité d’épargne. Ce qui leur permet d’avoir un reste-à-vivre, que les banques scrutent attentivement, confortable», assurent les courtiers AKOR2PRÊT.
Si l’on en croit l’ACPR, ce sont les propriétaires de résidence principale et les investisseurs locatifs qui ont vu leur taux d’endettement progresser le plus ces cinq dernières années: environ +6 points. Des profils qui, a priori, disposent de revenus élevés. Mais, comme le souligne la Fédération bancaire française, «le taux d’effort s’analyse au cas par cas, en fonction de la situation individuelle de l’emprunteur».

A présent l’HCSF insiste tout de même sur le fait qu’il ne devra pas dépasser le tiers des revenus nets de l’emprunteur (seuil des 33 %). L’objectif : éviter les risques de surendettement, mais aussi permettre aux ménages de continuer à rembourser leur crédit immobilier en cas de baisse de revenus (chômage par exemple).


Des emprunts aux durées moins longues
Autre suggestion du HCSF : plafonner la durée des crédits à vingt-cinq ans. Alors qu’aujourd’hui, 40 % des prêts immobiliers sont accordés sur une durée supérieure à vingt-cinq ans selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Le souci : les financements au long cours sont plus risqués (la probabilité d’impayés augmente avec la durée). C’est pour cette raison que leurs taux sont plus élevés que ceux des prêts de courte et de moyenne durée. Au 12 décembre 2019, la moyenne brute hors assurance tourne autour de 1 % sur quinze ans et monte à 1,50 % sur vingt-cinq ans.

La polémique du crédit et du taux d’effort


La sécurité des crédits d’aujourd’hui. Bien sûr, un taux d’effort à 33, voire 35 ou 36 % peut fragiliser l’emprunteur si ses revenus baissent. Mais c’est oublier un élément clé de sécurisation des prêts immobiliers d’aujourd’hui : les mensualités modulables. En cas de chômage, par exemple, l’emprunteur peut diminuer son échéance de 10, 20 ou 30 % pendant une période déterminée (six mois par exemple) pour faire face. Il peut aussi reporter six mois, voire un an de mensualités en fin de crédit. Des solutions qui allongent la durée, mais qui permettent à la famille de garder son bien.
Le reste à vivre oublié. Le taux d’effort n’est pas le seul critère bancaire de solvabilité. Plus précisément, il est mesuré par rapport au reste à vivre (la somme qu’il reste à l’emprunteur une fois sa mensualité payée). « Un prêt avec un taux d’effort à 28 % pourra être refusé si la banque juge le reste à vivre insuffisant », note Virginie Deregnaucourt, responsable de l’agence de Cambrai, qui estime que dans ces conditions, « plafonner le taux d’effort n’a pas beaucoup de sens ». Rappel : si légalement le reste à vivre ne peut pas être inférieur au RSA, les banques appliquent leurs propres critères (en général de 1.000 à 1 300 € par mois pour un couple plus 150 à 2.100 € par personne à charge).

Quel intérêt à modifier la durée du prêt ?


Allonger, c’est sécuriser. La durée, c’est aussi un outil de sécurisation des prêts. Logique : pour une même somme empruntée, un crédit au long cours fait baisser la mensualité.
Un exemple : soit un emprunteur qui gagne 3.600 € par mois. Il emprunte 200.000 €. A 1,10 % sur quinze ans, sa mensualité s’établit à 1.200 € (taux d’effort à 33 %). Pour le même montant emprunté mais à 1,50 % sur vingt-cinq ans, la mensualité tombe à 800 €, ramenant le taux d’effort à 22 %. En d’autres termes, l’allongement de la durée facilite l’obtention du prêt et consolide le remboursement en augmentant le reste à vivre.

Le HCSF reste bien conscient des atouts de prêts longue durée pour solvabiliser les primo-accédants. S’il souhaite un plafonnement à vingt-cinq ans, il tempère quand même sa proposition. « Jusqu’à 15 % de la production pourrait s’écarter du respect de ses critères dont les trois quarts exclusivement réservés aux primo-accédants et aux acquéreurs de résidences principales, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus. » Au troisième trimestre 2019, 52,5 % des crédits sur plus de vingt-cinq ans sont accordés aux emprunteurs de moins de 35 ans, des primo-accédants pour la plupart.

Faut-il s’attendre à une augmentation des taux immobiliers ?


La réduction des risques de crédit pourrait aussi passer par une hausse des taux. C’est d’ailleurs ce que remarque le Haut Conseil lorsqu’il parle de « l’importance d’une tarification des crédits immobiliers qui ne fragilise pas le modèle français de financement de l’habitat ».
Augmenter la marge des banques. Avec un argent un peu plus cher, les banques retrouveraient de la marge, donc de la sécurité sans pour autant désolvabiliser les emprunteurs. Et puis les emprunteurs pourraient compenser cette hausse par un plus grand recours à la délégation d’assurance, une pratique qui permet de diviser le coût de l’assurance emprunteur par deux, voire par trois.
Remontée des taux. Aujourd’hui, les banques remontent un peu leurs tarifs pour freiner la demande. Elles ont atteint leurs objectifs commerciaux pour 2019 et doivent prendre le temps de traiter les nombreux dossiers engrangés cet automne. Mais elles les baisseront sans doute dès la mi-janvier, lorsque la lutte pour s’arracher des clients recommencera…

Une chute de la folie de l’immobilier ?


Pour autant, le crédit immobilier a de bonnes chances de devenir un peu moins facile. « Si la recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra recourir aux pouvoir qui lui sont conférés par le Code monétaire et financier pour demander aux banques davantage de capital à raison des crédits non conformes aux bonnes pratiques établies », précise son communiqué. Imposer une hausse des fonds propres pourrait ainsi durcir les conditions d’apport, réduire les durées et les taux d’effort, voire augmenter les taux. Il nous faut espérer que les mesures HCSF ne viennent pas brider l’accession à la propriété, un sujet d’une grande importance pour les Français, attaché à l’investissement dans la pierre.



Taux encore très proches de leurs niveaux planchers, banques qui restent assez souples sur les durées, les taux d'effort et les apports personnels : les conditions de crédit immobilier sont toujours favorables malgré un léger durcissement. Pour convaincre la banque de vous accorder un crédit (et un bon crédit), votre intérêt c'est d’aller voir votre courtier AKOR2PRÊT pour :
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