Crédit immobilier : Premier recul enregistré des taux.

Le mois d’août n’est pas terminé, mais pour le moment, les emprunteurs profitent de taux d’intérêt moins élevés. C’était déjà le cas en juillet, après quatre mois de hausse. Un coup de pouce bien venu pour les acquéreurs dans le contexte de crise économique consécutif à la crise sanitaire du coronavirus.


Une période estivale peu ordinaire pour les taux immobiliers.


Revenons quelques semaines auparavant : pendant la période de confinement, les taux immobiliers avaient eu tendance à remonter quelque peu, se stabilisant au déconfinement. Tandis qu’en juin, ce sont plutôt des baisses que l’on a pu observer et qui se poursuivent au mois de juillet, c’est alors une période propice aux projets.

C’est la plus forte baisse parmi celles constatées en ce début de mois d’août. A ce jour, les emprunteurs remboursent l’équivalent de 38,05 euros par mois, par tranche de 10 000 euros empruntée, soit 64 centimes de moins qu’en juillet, pour un crédit immobilier souscrit au meilleur taux sur cette durée. Pour comparaison, pour ceux dont le taux de crédit est de 1,47%, ils remboursent chaque mois 39,85 euros par tranche de 10 000 euros empruntée.

Pourtant, la période estivale est d’ordinaire propice à une remontée légère des taux de crédit immobilier, car les banques souhaitent calmer le jeu afin de ne pas créer de retard dans le traitement des dossiers en période de vacances. Mais cette année est un peu particulière : même si les établissements sont en période de congés avec des effectifs réduits, tous les établissements bancaires n’ont pas atteint leurs objectifs en termes de distribution de crédit et de nouveaux clients, les vannes du crédit restent donc ouvertes.

Des durées d’emprunt plus courtes.


La baisse de l’indicateur moyen de l’Observatoire Crédit Logement/CSA tient en partie à la diminution conséquente de la durée moyenne. Elle plonge en effet sous les 19 ans (18 ans et 8 mois et demi), soit un semestre de moins qu’en juin dernier.

>> La part des emprunts signés entre 15 et 20 ans progresse (33,6%, +1,2 point) aux dépens de la part des contrats supérieurs à 20 ans (49%, -1,4 point), qui ne sont plus majoritaires désormais.
> Autre point relevé par l’Observatoire Crédit Logement/CSA : la hausse du coût des opérations (+4,1% depuis le début de l’année), guidée par la montée ininterrompue des prix de l’immobilier.

Les meilleurs profils priorisé par les banques.


En détail, le taux du crédit immobilier se rapproche du seuil de 1,15% sur 15 ans en moyenne, et de celui de 1,40% sur 20 ans. La fraction des 25% des meilleurs dossiers peut même espérer 0,90% en moyenne sur 15 ans, 1,05 % sur 20 ans et 1,40% seulement sur 25 ans, tandis que le quart des dossiers acceptés d’extrême limite doivent se contenter de 1,51% sur 15 ans, 1,49% sur 20 ans et 1,85% sur 25 ans.
Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet de bénéficier des services d’un professionnel du financement, qui vous proposera des simulations de crédit, et saura optimiser le dossier d’emprunteur afin de pouvoir négocier les meilleures conditions auprès des banques.

Des conditions d’octroi qui se durcissent


Néanmoins si le niveau des taux a son importance, les conditions d’octroi des crédits le sont tout autant ! Et la tendance actuelle est au resserrement de ces conditions.
La grosse inquiétude réside plutôt dans la prudence des banques. Avec le Covid-19, les établissements financiers ont resserré les conditions d'octroi de crédit. Sans compter les restrictions imposées par les autorités (HCSF) - ne pas emprunter sur plus de 25 ans et avoir un taux d'endettement inférieur à 33% - que les banques continuent à appliquer à la lettre.

Les taux immobiliers sont bas, mais les critères d’octroi se resserrent.


Les effets de la pandémie de la COVID-19
Si la demande des ménages est restée forte après le déconfinement, les incertitudes économiques mais aussi le risque de chômage ont conduit les banques à se montrer prudentes, refusant donc des financements. Les profils d’emprunteurs privilégiés aujourd’hui sont ceux qui présentent un emploi stable ou une employabilité facile tout du moins, et dont le dossier permet de respecter les normes imposées par le HCSF.

Cependant, la nouvelle ministre du Logement appelle les banques à « agir avec discernement ». «Il ne faut pas de double peine pour les salariés des secteurs déjà impactés par la crise et qui seraient, en plus, rejetés par les banques», a déclaré Emmanuelle Wargon mardi sur Europe 1. De leur côté, les professionnels du crédit immobilier invitent le à assouplir ses conditions d'octroi. Ce à quoi Emmanuelle Wargon répond : «Il ne faut pas entraîner des ménages dans des situations où ils auraient des difficultés pour rembourser», reconnaît-elle alors.
Quoi qu'il en soit, la sélectivité des banques dans le choix des dossiers se fait ressentir. Les banques traitent en priorité les meilleurs profils qui bénéficient de meilleures négociations.

Les taux d’usure demeurent très faibles


Il s’agit des taux plancher, au-dessus desquels les banques n’ont pas le droit d’octroyer de crédit. Or meilleur est le dossier, plus bas est le taux immobilier proposé et vice versa. Les ménages aux revenus les plus fragiles, obtenant les taux les moins intéressants, sont donc mécaniquement exclus, bien que solvables. [ En savoir plus à propos des taux d'usures ]

Optimiser son dossier de financement


L’apport personnel reprend, dans ce contexte, toute son importance, les banques n’octroyant plus de crédit immobilier à 110%, notamment pour rester dans les clous du HCSF. S’il y avait un conseil à donner aux emprunteurs, ce serait donc de constituer cet apport dans la mesure du possible. On considère qu’un apport personnel doit être au minimum de 10% du montant total de l’emprunt, ce qui permet de financer les frais de notaire et de garantie. Mais un apport plus important ne peut être qu’apprécié par les banques.
Celles-ci s’orientent de plus en plus vers des dossiers qualitatifs, en témoignent d’ailleurs les baisses des taux immobiliers, plus visibles sur les taux mini, ceux réservés aux meilleurs profils, que sur les taux de crédit dits du marché.


Le recul des taux de ces dernières semaines, encourage Virginie Deregnaucourt, responsable de l’agence de Cambrai, à rappeler qu’il n’était pas trop tard pour renégocier son crédit. Elle estime que la démarche peut viser les crédits souscrits à un taux supérieur à 2,3%. D’une manière plus générale, la professionnelle rappelle alors qu’on « considère qu’il faut un point d’écart entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l’économie générée rende l’opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu’à 3 % du capital restant dû ».



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Société de courtage en prêt immobilier, travaux et assurances basé à Cambrai (Nord, 59).

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